市場信心一旦受挫預期很難扭轉，目前武漢房地産市場正處于一片焦慮之中，武漢多位房企負責人都(dōu)在期盼著(zhe)政府能(néng)及時(shí)調整政策，拯救行業危局。
　　
　　4月的武漢花團錦簇，李經(jīng)理卻無暇欣賞大好(hǎo)景色，每天都(dōu)不停地聯絡著(zhe)客戶，爲賣房發(fā)愁。
　　
　　“太難了，每次簽約都(dōu)要花費很多功夫和精力。”李經(jīng)理無奈地對(duì)記者表示。
　　
　　李經(jīng)理正負責銷售位于武漢市漢陽區二環與三環線間的國(guó)博濱江闆塊的樓盤，這(zhè)幾個樓盤位置好(hǎo)，非常宜居。但自去年以來，項目銷售始終不及預期。迫于市場壓力，國(guó)博濱江闆塊的招商江山風華、卓越大江等樓盤不得不降價促銷，寄望吸引更多客戶購房。
　　
　　“不降價根本賣不動。”李經(jīng)理表示。
　　
　　“賣房難”是橫亘在李經(jīng)理心中的一塊大石頭，也是目前武漢房地産市場的一個縮影。
　　
　　4月15日，武漢市住房保障和房屋管理局官網發(fā)布房地産市場運行情況：今年1-3月，武漢市新建商品房網簽銷售34769套，其中，新建商品住房網簽銷售26959套；網簽銷售面(miàn)積301.25萬平方米，同比減少41.87％。3月，武漢市新建商品住房網簽銷售10368套，網簽銷售面(miàn)積114.41萬平方米，同比減少46.36％；成(chéng)交量幾乎腰斬。同日，國(guó)家統計局公布2022年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，數據顯示，武漢新房3月價格環比下降0.4％，2月環比下降0.5％。
　　
　　量價齊跌！剔除受疫情影響封城的2020年，對(duì)比10年來情況，今年武漢一季度房地産交易量曆史最差。
　　
　　記者通過(guò)武漢市住房保障和房屋管理局官網梳理4月以來新建住房交易情況發(fā)現，截至4月30日，武漢新建住房網簽備案共9685套，平均每天網簽323套；2021年4月武漢新建商品住房網簽21625套，平均每天網簽720套，對(duì)比來看，武漢4月新建住房市場交易量同比腰斬，下滑超50％。
　　
　　房地産界素有“金三銀四”之說(shuō)，房企每年需依靠春季營銷打好(hǎo)全年開(kāi)局；今年武漢地産市場“金三銀四”顯然已經(jīng)失去；疊加部分房企暴雷、項目停工、延期交房以及疫情影響，恐將(jiāng)拖累武漢整體經(jīng)濟發(fā)展。
　　
　　“賣房越來越難，市場需求好(hǎo)像突然就(jiù)斷了。”李經(jīng)理表示。
　　
　　降價抛售
　　
　　4月22日，位于武漢市漢陽區二環濱江鹦鹉大道(dào)的卓越大江推出特價房源，起(qǐ)步價爲16789元／平方米；此前，其銷售價格爲2萬元／平方米。
　　
　　該樓盤自去年開(kāi)盤以來，爲吸引客戶，已多次推出低價房源。
　　
　　記者調取資料獲悉，2021年12月卓越大江4号樓獲得預售證時(shí)，備案均價約22000元／平方米，較2021年8月份拿證的3号樓、6号樓備案價下降2282元／平方米；與項目2021年4月首次開(kāi)盤時(shí)備案價相比，下降了約2673元／平方米，降幅較大。
　　
　　卓越大江備案價與實際銷售價格一路走低，表現出房企對(duì)市場信心的缺失。
　　
　　同樣(yàng)位于武漢市漢陽國(guó)博濱江闆塊的綠城金地鳳起(qǐ)聽瀾則面(miàn)臨更嚴峻局面(miàn)，與之相鄰的招商江山風華、電建地産洺悅江灣紛紛降價，迫使綠城金地·鳳起(qǐ)聽瀾不得不跟進(jìn)，房價從2.5萬元／平方米下調，有些房源價格甚至下探至2萬元／平方米（含3500元／平方米精裝修）。
　　
　　由于綠城金地鳳起(qǐ)聽瀾拿地樓面(miàn)價爲15606元／平方米，定位高端，建造成(chéng)本較高，因此，項目面(miàn)臨較大虧損壓力。
　　
　　4月23日，記者來到綠城金地鳳起(qǐ)聽瀾樓盤現場看到，其高層住宅主體已封頂，多棟樓盤已呈現出漂亮的外立面(miàn)。
　　
　　該樓盤銷售經(jīng)理告訴記者：“價格降了後(hòu)銷售有所起(qǐ)色，但初步預估項目將(jiāng)會(huì)虧損，就(jiù)是賣3萬元／平方米也回不了本；對(duì)于項目遭受虧損的現狀，金地、綠城、平安等幾大股東基本默認，我們計劃盡快建完、出貨、回籠資金，所以現在建設進(jìn)度很快，幾乎是現房銷售。”
　　
　　記者調查發(fā)現，武漢樓盤降價抛售行爲并非孤案，已在武漢多個區域蔓延。
　　
　　在武漢新洲、東西湖、蔡甸等遠城區，随著(zhe)銷售去化速度大幅下降，供應量激增，樓盤競争已進(jìn)入白熱化，各片區打折促銷方式層出不窮。
　　
　　在武漢新洲陽邏闆塊盤紮著(zhe)40個樓盤，競争激烈，幾乎每個樓盤都(dōu)使出渾身解數搞促銷，由于折扣不斷，整體片區價格在5000元-8000元／平方米間，大多數樓盤同比2020年、2021年價格均有降低。以該片區标杆項目武漢萬達文旅城爲例，其高層備案價約9300元／平方米，去年首開(kāi)時(shí)銷售價格與備案價相差不大；今年年初，其折後(hòu)價格已低至6000元／平方米；金科桃湖美鎮特價房4700元／平方米起(qǐ)，甚至一度傳出售價低至3999／平方米，低得令人不可思議。
　　
　　目前，武漢三鎮各大地産闆塊分化日益加劇，除了武昌濱江、漢口二七濱江闆塊、武漢主城内環核心及光谷有些項目仍保持較強吸引力外，其他區域多個闆塊都(dōu)在進(jìn)行著(zhe)深度調整，市場信心受到挫傷。
　　
　　市場信心一旦受挫預期很難扭轉，目前武漢房地産市場正處于一片焦慮之中，武漢多位房企負責人都(dōu)在期盼著(zhe)政府能(néng)及時(shí)調整政策，拯救行業危局。
　　
　　新世界中國(guó)地産（武漢）公司負責人告訴記者：“目前，改善型客戶信心受到嚴重影響，需求心态遊離；剛需客戶有需求，但購買力有限。雖然公司自身現金流相對(duì)充裕，堅持傳遞正面(miàn)價值，可以用時(shí)間換空間，但從整個行業發(fā)展考量，還(hái)是希望盡快出台一些針對(duì)性政策，以挽回市場信心。”
　　
　　供需問題凸顯
　　
　　“目前，這(zhè)輪房地産行業的劇烈震蕩，其表現與以往的波動有所不同，行業多層面(miàn)的問題已滲透到了整個産業鏈。”中指研究院華中市場研究中心主任李國(guó)政接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“梳理目前行業的問題，在幾個層面(miàn)都(dōu)有體現，首先，房企風險出清，暴雷不斷，行業投資信心低迷；其次，各城市項目停工的問題樓盤增多，消費信心低迷；三是，局部市場供需失衡，供過(guò)于求，價格戰都(dōu)無起(qǐ)色。”
　　
　　李經(jīng)理與記者交流時(shí)也表示：“從與客戶溝通的情況看，目前行業有一些阻礙，改善型客戶購買二套房，首付要交全房款的5成(chéng)或7成(chéng)，很多改善型家庭難以支付。”
　　
　　在綠城金地鳳起(qǐ)聽瀾，汪先生告訴記者：“前年家裡(lǐ)有了二寶，需要父母過(guò)來幫助帶孩子，小戶型房子一家三代6口人不夠住，如果買180平方米大戶型，首付要7成(chéng)，半年内籌到幾百萬元非常難。”
　　
　　汪先生吐槽說(shuō)，現在希望大家生二孩、鼓勵三孩，但相關的房地産政策很不合時(shí)宜。
　　
　　綠城金地鳳起(qǐ)聽瀾銷售經(jīng)理告訴記者：“綠城金地鳳起(qǐ)聽瀾項目定位爲高端改善盤，大戶型多一些，賣的沒(méi)有小戶型快；二套房首付高，是一個主因。”
　　
　　剛需買不起(qǐ)、改善者購房門檻高，把很多對(duì)住房有迫切需求的家庭阻擋在外。
　　
　　面(miàn)對(duì)急劇下滑的市場，衆多房企與業界人士分外焦急，因爲從供給需求兩(liǎng)側來看，亟須對(duì)有些政策做相應調整，才能(néng)應對(duì)。
　　
　　華中師範大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院教授、博士生導師、城市經(jīng)濟系主任陳立中告訴記者：“目前改善型購房需求正在擴大，且多具有‘賣舊買新、賣小買大’特征，這(zhè)是住房梯次消費規律的市場表現。對(duì)一般家庭而言，在沒(méi)有信貸支持的情況下，通常隻能(néng)選擇‘先賣再買’，但賣買之間會(huì)有一個居住斷檔期，因此，設定持平或稍高于首次購買的首付和貸款利率是可行的。”
　　
　　陳立中建議，在國(guó)家鼓勵生育二孩、三孩背景下，爲适應家庭人口規模擴大需要，建議适當提高非普通商品住房面(miàn)積标準，比如160平方米或者套内面(miàn)積144平方米。原因是近年來市場銷售的多爲高層住宅、超高層住宅，本身套内面(miàn)積小，客觀上也需要調高非普通住宅面(miàn)積标準。
　　
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　　相關政策正在拟定中
　　
　　實際上，武漢市政府與主管部門對(duì)行業現狀與風險已有所察覺。
　　
　　針對(duì)分化加劇、不斷下滑的市場，武漢市住房保障和房屋管理局此前确定今年的工作重點是，圍繞“穩投資去庫存保目标控風險”等方面(miàn)，積極穩妥地推進(jìn)房地産長(cháng)效機制建設，加強預期引導，因區精準施策，探索房地産新的發(fā)展模式；托底房地産開(kāi)發(fā)投資，推動穩定宏觀經(jīng)濟大盤，堅決防範化解市場風險，促進(jìn)房地産良性循環、健康發(fā)展。
　　
　　同時(shí)提出，重點圍繞調整住房限購區域、加大金融信貸支持力度、實施土地精準投放、放寬落戶條件、完善人才購房、優化預售資金監管等方面(miàn)做好(hǎo)政策儲備；加強市場預警預報；完善房、地價格聯動機制；加強與住建部、統計部門溝通協調，積極尋求政策指導；強化市場監管“控風險”，進(jìn)一步細化完善“一區一策”“一樓一策”方案等舉措。
　　
　　記者獲悉，武漢還(hái)會(huì)在積極穩妥地推進(jìn)房地産長(cháng)效機制建設方面(miàn)有具體安排和動作。武漢在《武漢市住房發(fā)展“十四五”規劃》中明确提出，促進(jìn)住房市場調控由直接幹預、主體和手段單一的行政調控，向(xiàng)參數調節、主體和手段多元的間接調控爲主轉變。
　　
　　這(zhè)也預示著(zhe)，武漢市將(jiāng)根據行業與市場需要，擇機推出調控政策。
　　
　　3月份，記者從一位接近武漢市委高層的人士處獲悉，武漢已在醞釀拟定房地産相關調控政策，由于涉及多個部門，制定出台還(hái)需一些時(shí)日。
　　
　　但是，很多業界專家擔心，迅速惡化中的市場對(duì)城市投資與經(jīng)濟的沖擊會(huì)立刻接踵而至。
　　
　　按照房地産市場的傳導機制，在市場銷售端下滑後(hòu)，對(duì)城市投資及土地市場傳導需要6個月時(shí)滞期；如果武漢市場下滑起(qǐ)始時(shí)間從今年1月起(qǐ)算，武漢市年中的第二次土地拍賣將(jiāng)面(miàn)臨嚴峻考驗。
　　
　　“目前，武漢土地市場對(duì)房企吸引力已遠不及杭州、成(chéng)都(dōu)。”一位不願具名的地産資深人士向(xiàng)記者表示，“從武漢市房地産業發(fā)展特點看，主要依賴高流速和高規模，其單位土地面(miàn)積利潤率并不高。很多房企進(jìn)駐武漢開(kāi)發(fā)投資主要是爲了銷售量與業績；武漢一旦失去流速優勢，銷售量與利潤率兩(liǎng)者均無，房企在武漢將(jiāng)失去拿地信心。”
　　
　　從武漢前兩(liǎng)次集中供拍地表現看，一些問題已有暴露，在去年年終的土地拍賣中，的一宗地塊“漢江灣”流拍；今年首次土地拍賣僅推出10宗地塊，顯示出了對(duì)土地市場信心不足。
　　
　　一位對(duì)土地拍賣内幕知情的人士告訴記者：“由于房企對(duì)市場不看好(hǎo)，認爲有些地塊起(qǐ)始價偏高，參與意願不高。”
　　
　　李國(guó)政認爲，從《武漢市住房“十四五”發(fā)展規劃》看，5年新建住房供應實現1.2億平方米，房地産投資要達到1.43萬億元，占到全市固定資産投資的1／3，肩負著(zhe)城市經(jīng)濟發(fā)動機的作用。因此，武漢市政府還(hái)會(huì)積極作爲，否則很難托底經(jīng)濟大盤。
　　
　　陳立中強調：“出台調控政策、提振消費信心必要且關鍵，不僅是武漢，相信接下來強二線與一線城市跟進(jìn)的概率都(dōu)較大。”
　　
　　陳立中分析認爲：“本輪房地産市場表現具有供需‘雙冷’特征，出台相應救市政策，從需求端破局較爲合理。從供給端來看，房地産開(kāi)發(fā)資金來源中，一半左右來自銷售回款，防範房地産市場信用風險不能(néng)僅靠央行指導下的銀行貸款續命，經(jīng)營壓力的緩解才是還(hái)債和信用的來源。不過(guò)，受新冠疫情持續影響，疊加不穩定國(guó)際局勢，消費者信心回暖需要一個相對(duì)漫長(cháng)過(guò)程，市場需要耐心，不論是需求側還(hái)是供給側。”
　　
　　發(fā)稿前，記者緻電武漢市住房保障和房屋管理局一位負責人了解武漢市有關地産方面(miàn)的政策調整，該負責人告訴記者：“相關政策已在拟定，將(jiāng)擇機推出，請耐心等待”。